首先，有约定从约定。若合同中明确约定了违约金数额或计算方法，通常应按照约定执行。但根据《民法典》规定，若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构适当减少；若过分低于造成的损失，也可请求增加。 其次，无约定按实际损失。若合同未约定违约金，违约方应赔偿守约方因违约所遭受的实际损失。实际损失包括直接损失和间接损失，如因提前解约导致的寻找新租客的费用、空置期租金损失等。在确定实际损失时，需守约方提供相关证据证明。

违约：基于合同约定产生，是指合同一方不履行或不当履行合同义务。比如，房东未按合同约定时间交付房屋，或租客未按约定支付租金，这都违反了合同条款，构成违约。违约的认定以合同条款为依据，承担的责任通常是继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，赔偿范围一般是合同约定或因违约造成的直接损失。侵权：是指一方的行为侵犯了另一方的人身或财产权益。如房东未经租客同意擅自进入房屋，侵犯了租客的居住安宁权；租客损坏房屋内不属于租赁范围的房东个人财物，侵害了房东的财产权。侵权责任以存在侵权行为、损害后果、因果关系和过错为构成要件，承担方式包括停止侵害、赔偿损失等，赔偿范围不仅包括直接损失，还可能涵盖间接损失。 实务中二者可能竞合，受损害方可择一主张权利。