一、房屋抵押后租赁合同的效力是怎样判定的

房屋抵押后租赁合同的效力判定如下：

若先抵押后出租，根据规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即抵押权实现时，租赁合同对受让人不具有约束力。但如果抵押未登记，且承租人不知房屋已抵押，租赁关系通常有效。

若先出租后抵押，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，此即“买卖不破租赁”原则的体现。这是为了保护承租人的合法权益，保障其租赁期间对房屋的正常使用权益 。关键在于确定抵押与租赁的先后顺序以及抵押是否登记，以此判定租赁合同的效力及对相关方的约束力。

二、房屋抵押后是否可以买卖

房屋抵押后可以买卖。根据相关法律，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押房屋的，应当及时通知抵押权人。若抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。所以，房屋在抵押状态下买卖交易合法，但要遵循法定程序，保障各方权益。