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房屋不得转租的情况 作者:武汉房产律师    文章来源:www.whfc027.com    点击数:    更新时间:2016/11/6

房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的,均为房屋转租。
有下列情形之一的房屋不得转租:
1、承租人拖欠租金的;
2、承租人在承租房屋内擅自搭建的;
3、不得违背双方意愿,有问题,双方要共同讨论。
4、预租的商品房。
另外,租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的,承租人也不擅自转租。
承租人擅自转租的,出租人可以解除与承租人的租赁合同。

房屋租赁是日常生活中常见的一项法律活动,为了尽可能避免在租用过程中产生不必要争议,对于相关条款应明确约定,所以合同的签订一定要注意相关事项。
(一)、租赁合同之出租人的基本情况
1、作为承租方,应先审查房屋是否存在法律法规禁止出租的情形:
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押,未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的等。
2、作为承租方,为了预防欺诈,在合同中约定,如果承租方是房屋的所有人,必须具有产权证明等相关证件;如果承租方不是房屋的所有人,必须具有转租权。
(二)、租赁合同之租期条款
在合同中,明确约定房屋的租赁期限,明确租赁的具体起止日期,如承租方超过租赁期使用房屋,应支付给出租方超过租赁期限使用的租金。
(三)、租赁合同之租金条款
1、在合同中,明确约定租金的支付方式,以现金支付或是通过银行转账的方式,实行按月支付制。
2、在合同中,明确约定租金支付时间,应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付,应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。
3、在合同中,明确约定租金的调整,如出租方在租赁期间不得擅自涨租金。
(四)、租赁合同之保证金条款
在房屋租赁合同订立中,合同双方当事人都尽量避免风险,预防欺诈,承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金,应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件,应进行明确约定。
(五)、租赁合同之配套设施条款
在合同中,对房屋租赁是否包括房屋内的现有配套设备如沙发、家具等进行明确约定。双方应明确约定,租赁房屋所包括的相关配套设备,建议承租方应检查配套设施是否可以使用,并在双方交接时进行清点。
(六)、租赁合同之转租条款
在合同中明确约定承租方是否可以转租。
1、作为承租方,经过出租方的同意,可以将房屋转租给第三人,出租方和承租方原有的租赁关系不因转租而影响。
2、承租方未经出租方同意,擅自将房屋转租给第三人的,出租方可以解除租赁合同,因转租造成承租房屋损坏的,承租方还应承担赔偿责任。
(七)、租赁合同之装修条款
1、明确约定装修条款,经过出租方同意,承租方可以根据自身需要对本合同约定的房屋进行装饰装修,但是装修不得改变房屋原来的结构。
2、明确约定租赁期满时装修附加部分的归属,在合同终止时,出租方有权要求承租方恢复原状或保留返还时的现状,不能拆除的,可以折价归出租方,但给房屋造成损失的,承租方应给予出租方一定补偿。
(八)、租赁合同之妥善保管责任条款
在合同中明确约定,承租方在租赁期间,应妥善保管租赁物及配套设施,如果未尽妥善保管义务,造成租赁物及配套设施损毁、灭失的,应承担赔偿责任。如,应爱护并合理使用房屋内的各项配套设施,造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。
(九)、租赁合同之维修责任条款
在合同中,对维修责任进行明确约定,出租方应确保房屋及相关的配套设施,并负责房屋的安全防范及维护,以保障承租方能正常使用房屋。
(十)、其他事项
在合同中,建议根据实际情况对租赁合同登记备案、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚,以降低合同履行风险和保证合同顺利履行,并尽可能保障双方的合法、合理利益。


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